Элитная недвижимость в Турции и России: проблематика и подход к строительству

Не так давно CEO ONEHOUSE посетили Турцию, изучили рынок местной недвижимости, смотрели, как строят и продают жилые объекты. Запускаем серию статей, в которых поделимся своими наблюдениями и фактами о недвижимости в Турции. В первой части мы проанализируем:
09 мар 2023
  • парадоксы и культуру строительства в Турции;

  • спрос на недвижимость;

  • недостатки турецкой застройки;

  • различия между элитной недвижимостью в России и Турции.
Ответ на этот вопрос неоднозначный. За время пребывания в Турции мы поняли, что общестрой и частная застройка поразительно отличаются у них по качеству.
Культура строительства в Турции. Так ли всё хорошо?
Большинство людей привыкли считать, что турецкие строители — это те, на кого стоит равняться, чью работу следует рассматривать как пример. Возможно и так, но только когда дело касается общественной застройки.
Взглянуть хотя бы на известный всем нам комплекс «Москва-Сити». В строительстве его объектов тоже принимала участие турецкая компания. Нареканий к внешнему виду и параметрам эксплуатации общественной архитектуры, созданной при участии турков, нет.
Но, к сожалению, этого нельзя сказать о частном строительстве. В Турции мы лично обошли 15 вилл премиум-класса и заметили совершенно другой уровень. В плане отделки и внимания к деталям культура строительства там оставляет желать лучшего.
Почему всё так? Вероятно, виной всему спешка ввиду большого спроса на жильё.
Спрос на недвижимость в Турции, действительно, огромный. На фоне нынешней мировой повестки он многоразово превышает предложение.
Про спрос на недвижимость и подход «сойдёт и так»
Удивляться на самом деле нечему. Большой поток русскоговорящих людей сейчас оказался в Турции — и, разумеется, всем нужно жильё. Недвижимость под аренду и покупку разлетается мгновенно, поэтому и цена нанеё растёт.
Мы сами стали свидетелями вот такой рыночной ситуации и скорости продаж. Что же касается подхода к строительству недвижимости, то ситуация следующая.
Для справки: если в январе 2022 элитные квартиры в Турции можно было купить за 60 000 долларов, то сейчас такие же квартиры стоят около 260 000 долларов. Скачок невероятный: ценник увеличился больше, чем в 4 раза.
С виллами динамика ещё интереснее. В один месяц мы запросили актуальную стоимость проекта, и нам назвали сумму в 1 млн 750 тысяч. Через месяц актуальная цена была уже 2 млн 750 тысяч.
А всё почему? Спрос превысил предложение: 4 из 5 вилл в этом комплексе продали очень быстро. Естественно, цены начали поднимать, и за месяц увеличили стоимость виллы на миллион.
Из 15 вилл, которые мы обошли в Турции, нам удалось выделить две самых классных и интересных с точки зрения архитектуры и дизайна. Пока мы запрашивали по ним дополнительные документы на планировку, одну из вилл успели купить, а стоила она 2 млн долларов.
Вывод какой? Когда мы делали запрос документации, объявление о продаже ещё было, но нас опередили. Мы получили ответ, что виллу продали на пять минут раньше нашего запроса, и за объект уже перевели деньги на карту.
Там всё решается на удивление быстро. Финальные сделки проходят за считанные минуты. Люди в Турции прямо цепляются за недвижимость.
Андрей Юдин
Генеральный директор компании ONEHOUSE
Ниже приводим ещё один пример.
Мы смотрели премиальные жилые комплексы и апартаменты стоимостью около 1 млн долларов. И что заметили? Ужасное качество отделки и деталей. Например, в апартаментах была непрезентабельного вида кухня с разодранным плинтусом. Это нас не просто удивило, а шокировало.
Мы ведь свои проекты делаем как? Приезжаешь на объект, проводишь осмотр, а там всё ровно, аккуратно и выверено до мелочей. Все электрические выключатели выведены под 90 градусов, по всему дому есть обособленные места для хранения.
В Турции такой щепетильности и внимания к важным деталям мы не заметили. Это шокирующее открытие. По сути человек, который хочет жить там в комфорте, просто покупает ну хоть как-то отремонтированную площадь. Потом ему нужно всё снести и сделать по-новому, согласно принципам эргономики и эстетики.
Андрей Юдин
Генеральный директор компании ONEHOUSE
Застройщики там, получается, не особо стараются выверять детали. Как мы убедились, в Турции сейчас процветает подход «сойдёт и так» — мол, всё равно ведь купят и арендуют жильё, даже без идеальных стыков между стеной и плинтусами.
На наш взгляд, его характеризуют два критерия.
Турецкое строительство и его парадокс. В чём он заключается?
Первый — малые площади под застройку. В Турции очень мало земельных участков, поэтому строят у них буквально на каждом квадратном метре. Это же сказывается на предварительном этапе проектирования и на финальном виде объекта.
В основном размеры турецких участков не позволяют учитывать видовые точки и особенности ландшафта. Мы же в первую очередь заботимся о том, чтобы будущий дом гармонично вписывался в окружающую среду, соответствовал ожиданиям и образу жизни клиента.
Для примера: рядом с одной из строек мы заметили две бытовки в разных местах. Одна из них стояла на холме, а площади там максимум 10 м2. Когда мы уточнили у строителей, почему бы не расположить бытовки рядом, то получили удивительный ответ.
Оказывается, отдельно стоящая бытовка, размером 5 на 5 метров, определяет территорию под постройку другого дома в три этажа. То есть на том крохотном участке, в ближайшем будущем, по соседству появится трёхэтажная вилла. Представляете?
Отсутствие свободной земли не позволяет туркам спроектировать и построить малоэтажный дом с нетипичной планировкой.
Второй — отсутствие комплексного подхода. Этот критерий сразу объясним на примере. Мы смотрели застройку проекта на горе, с достаточно отвесным уклоном. При этом подъездные пути там не организованы. На вопрос о том, а как же подъезжать к дому, ответ: «Разберёмся как-нибудь потом».
Понимаете? Там нет чётко продуманной концепции того, как дом будет вводиться в эксплуатацию и передаваться клиенту. Заранее не просчитаны такие важные параметры, как дорога к объекту и её практическое удобство, как благоустройство территории рядом.
Вот такой там подход, парадоксальный для нас.
Про материалы и стилистику
Рынок элитной недвижимости в России и Турции. Сравниваем основные критерии.
Если обозревать интерьеры, то можно сделать вывод, что в Турции любят стиль «дорого-богато». Во многом на это повлияла доступность некоторых стройматериалов, например, мрамора и всевозможной плитки.
Если говорить о России, то нам приходится завозить плитку из других регионов и стран. В Турции зачастую бывает так, что где-то неподалёку от строящейся виллы есть местный завод по производству мрамора или классного керамогранита. Ввиду того, что эти материалы там доступнее всего, то плитку можно заметить и на стенах, и на потолке, и на полу.
Турки не задумываются о том, чтобы сделать интерьер интереснее за счёт разных материалов и фактур. Они идут по простому пути, используют привычные стройматериалы и даже не пытаются сделать нетипичный дизайн.
Интерьеров европейского уровня и современной архитектуры там гораздо меньше, чем у нас.
Про этажность жилой архитектуры
Влияние на этот критерий оказывает банальное наличие свободной земли. В России люди могут позволить себе большой участок с одноэтажным домом в 1500 м2. На земле можно не экономить, ресурсы нашей страны это позволяют. К тому же мы всегда помним о ликвидности жилья и знаем, что строить дорогой загородный дом на клочке земли нецелесообразно.
Ещё одно наблюдение: в Турцию только-только начинает приходить мода на полноценное панорамное остекление и второй свет в загородных домах. С их живописными видами это просто удивительно. Но удивительно для нас. Туркам привычнее выйти на балкон или улицу, чтобы полюбоваться видами. Нам же важно созерцать красоту природы даже из дома.
Про стоимость
Продать со временем такой объект будет сложно: никто не захочет покупать участок, на котором кроме дома ничего нет. Внутренний двор, зоны для отдыха, собственный сад — всё это повышает ликвидность объекта и его стоимость.
Турецкие жители не могут себе этого позволить. Там участок под застройку такой площади, как у нас, обойдётся в 4 раза дороже, чем строительство самого дома. Поэтому в Турции проще и дешевле купить маленький участок и возвести на нём виллу в 3-5 этажей. Наш пример с бытовкой (выше по тексту) это подтверждает.
В Москве сейчас достаточно проанализировать рынок, чтобы сделать вывод о ценах на виллы с идентичными параметрами. В Турции ценообразование на готовые объекты премиум-класса происходит по-другому. Там отталкиваются от личных обстоятельств.
Например. Собственник или инвестор хотят купить одну или несколько квартир в определенных районах. Они понимают, какая сумма на это потребуется, и выставляют виллу на продажу именно за такую цену.
Или бывает так. Тот же самый инвестор или собственник решает дополнительно заработать на общем ажиотаже, как при нынешней мировой ситуации, и поднимает стоимость на объект спонтанно.
Например, сегодня человек смотрит у него виллу или квартиру по одной цене, а приходит завтра — и цена уже другая. Это называется «ситуативный маркетинг по-турецки».
Но это мы говорили о рынке готовой элитной недвижимости. Со строительством с нуля ситуация другая.
Приятный спойлер: стоимость строительства в Турции дешевле, чем в России. Почему это так? Объясним с точки зрения климата, затрат на материалы и дополнительное оборудование.
* в Турции не бывает суровых зим, поэтому в смете на строительство не будет затрат на прогрев бетона и фундамента;
* на организацию отопительной системы требуется тоже меньше затрат. Наш климат отличается даже в разных регионах страны, по всей Турции он плюс-минус одинаковый, а смена сезонов там не такая резкая. Для отопления в турецких домах достаточно сделать тёплый пол под плитку и включать его по мере необходимости.
Также турки используют кондиционеры с системой обогрева. У нас так не получится. Радиаторы, конвекторы, системы тёплого пола, отопительный котёл — из инженерного оборудования нам требуется максимум, и это большая статья расходов.
Ну а хорошая система вентиляции и кондиционирования нужны и в турецких домах, и в российских. Без этого никак.
Если подытожить, то общие климатические условия Турции позволяют экономить на тех параметрах, которые мы в России просто не можем исключить из-за сезонности. Таким образом, себестоимость строительства и материалов в нашей стране обходится всё-таки дороже. Продолжение следует...
В новой статье: планировки турецкой виллы, сервис, которого нет, и аргументы в пользу инвестиций. Включайте уведомления, чтобы ничего не пропустить.
Тел/WhatsApp: +7 926 020-88-85
Наши контакты:
Офис: г. Москва, Береговой проезд, 5А, к1, БЦ Фили Град
и мы составим для вас эксклюзивное коммерческое предложение.
Расскажите о доме своей мечты,
Свяжитесь с нами
Наталья
Консультант по архитектуре
Оставляя заявку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности
Расскажите о доме своей мечты, и мы составим
для вас эксклюзивное коммерческое предложение.